4 2026市選特輯 之 選民，你投下的一票，能不能影響你的房價和地稅？
對於許多華人家庭而言，房子可能是家庭財富中最大的一項資產。買房的時候，關心的是房價，供樓的時候，關心的是利率，出租的時候，關心的是租金，每年收到地稅單的時候，又會忍不住問：「為甚麼今年又要交這麼多？」
到了市選，候選人開始談房屋、發展、地稅、交通、社區規劃。問題來了：10月26日投下的一票，真的能影響你的房價和地稅嗎？
答案是：可以，但不是我們想像中的那麼直接。因為，市政府不能決定明天的樓價，市議員也不能命令銀行降低按揭利率，市長更不能宣布「全市房價上升10%」。但市政府所作出的土地規劃、住宅供應、基礎設施、城市發展和財政決定，卻可能在幾年之間，慢慢改變一個社區的供求、環境和成本，這正是市選值得關注的地方。
我們先要了解一個觀念是，房價和地稅不是同一回事，很多人把兩件事情混在一起有人以為房價高了，所以地稅一定高，其實沒有這麼簡單，房價是市場價格，地稅則是地方政府的財政來源之一。
房價受到很多因素影響，例如利率、就業、人口、移民、房屋供應、買家需求、投資需求、經濟周期、聯邦與省級政策，及市場信心等，其中很多因素，並不是市政府可以控制的。
所以，如果一名候選人告訴你：「我當選後可以讓你的房子升值。」我們應該立即追問：「具體怎樣做？」因為這是一個需要非常謹慎對待的政治承諾。但市政府真的與房價無關嗎？也不能這樣說，地方政府最重要的影響之一，就是土地可以用來做甚麼。一塊土地可以建甚麼？可以建獨立屋？鎮屋？公寓？商業樓宇？混合用途？可以建多少層？可以容納多少住宅單位？停車要求是多少？附近需要甚麼道路？需要甚麼公共設施？這些問題，都會影響一個社區未來的發展。
所以，當我們討論「市政府會不會影響房價」時，真正需要看的不是「市長會不會讓樓價升？」而是「市政府如何決定土地和住宅供應？」這才是核心。或者這樣說：你家的房價，可能與一張規劃地圖有關。想像一下，一個以獨立屋為主的社區，原本一塊土地只能建一間房，幾年後，城市決定讓同一地段可以建半獨立屋、低層公寓，甚至更高密度住宅，這會發生甚麼變化？
住宅供應可能增加，人口可能增加，商業需求可能增加，交通需求可能增加，公共設施需求可能增加，附近道路可能需要改造，學校容量可能受到影響，社區面貌也可能改變。至於原有房屋價格最後上升還是下降，則不能簡單預言。
因為密度增加可能帶來新的買家、新商業、新交通和公共設施，也可能帶來交通、停車及社區承載能力等問題。所以將土地改變用途，不是一個簡單的「樓價升跌按鈕」，但它確實是影響城市土地價值和房屋供應的重要政策工具。所以業主應該問候選人的第一個問題，不是「你支持房價嗎？」而是：「你對住宅密度有甚麼具體立場？」例如：你支持增加住宅供應嗎？支持在交通沿線增加密度嗎？支持鎮屋嗎？支持更多公寓嗎？支持混合用途發展嗎？支持把部分低密度地區重新規劃嗎？
這些問題，遠比「你支持房屋負擔能力嗎？」有用。因為後者幾乎每一名候選人都會說「支持」。真正的分歧，在於在哪裡增加？增加多少？由誰承擔成本？
另一個更容易被忽略的問題是，新住宅誰來付基礎設施成本？假設一個社區未來增加一萬個住宅單位，人多了，車多了，垃圾多了，需要更多公園，需要更多道路，需要公共交通，需要社區中心，可能需要新的基礎設施。
問題是誰來付錢？這就開始從「房屋政策」進入「城市財政」。市政府不是一台可以無限花錢的機器，城市要建道路、維修橋樑、經營公共設施、提供消防、警政和其他服務，都需要收入。所以候選人說「我們要大量增加住宅。」我們下一個問題就應該是「基礎設施呢？」再下一個問題「錢從哪裡來？」這才是市政政治真正精彩的地方。
那麼，地稅到底又是怎麼回事？對華人業主而言，這可能是比房價更加直接的問題。因為房價是一個「帳面價值」。地稅卻是每年真正要從銀行戶口拿出來的錢，而地稅並不是簡單地「你的房子值多少乘以一個固定百分比」。
地方政府每年需要多少收入，與城市預算、服務成本及其他收入來源有關；物業評估則由MPAC負責，物業稅帳單又涉及不同層級的稅收安排。因此，當你收到地稅單時，真正需要問的不是「為甚麼我的房子值這麼多？」而是「今年城市需要多少錢？」以及「我的物業在整個稅基中承擔多少？」這兩個問題不能混為一談。
有人說「地稅一定會跟房價一起升」，這是一個危險的簡化說法，假設一個城市所有住宅的市場價值都大幅上升，這並不代表市政府的總預算也必須按照同樣比例增加。反過來，如果城市預算增加，也不代表每一個家庭的地稅一定以完全相同的幅度增加。
因為真正的計算涉及：城市總預算＋整體物業稅基＋不同物業的評估價值＋各類物業之間的分配，以及其他相關因素。所以當候選人說「我要降低地稅。」我們應該問「降低多少？」是1%？3%？或是5%？還是凍結？然後再問「城市少收的錢從哪裡來？」
「凍結地稅」聽起來很好，但代價是甚麼？這是一個非常值得在市選期間追問候選人的問題。假設一名候選人說：「我承諾四年內凍結地稅。」選民當然會覺得很好。但下一個問題應該立即出現：「同一時間，警察成本增加怎麼辦？」、「消防成本增加怎麼辦？」、「道路維修成本增加怎麼辦？」、「員工薪酬增加怎麼辦？」、「通脹怎麼辦？」、「公共交通成本增加怎麼辦？」
如果收入不增加，而成本增加，那麼只有幾種可能削減服務，增加其他收入，增加債務，尋找其他政府資金。或者提高其他費用。所以「凍結地稅」不是一個完整的財政政策。真正完整的答案應該包括凍結地稅＋削減甚麼＋增加甚麼收入＋服務維持到甚麼程度。
另一個值得思考的問題是，對華人家庭而言，真正值得問的是「四年總成本」的問題，不要只問：「今年地稅加多少？」，而是問：「未來四年，我的家庭總成本是多少？」，例如地稅，交通，停車，公共服務費用，房屋相關成本，城市規費，商戶營運成本。如果你是業主，還要加上房屋價值變化，如果你是租客，則要考慮租金＋交通＋城市服務。所以不同家庭真正關心的「市政府成本」完全不同。
對一個華人業主而言，最理想的市政政策未必是「樓價最高」，這是一個值得重新思考的問題。如果一名業主只問：「怎樣讓我的房子升值？」他可能忽略交通、社區安全、公園、學校、商業、公共設施和生活質素等問題。
一個社區真正有吸引力，往往不是因為房子「最貴」，而是因為人們願意在這裡生活。所以，一個好的市政府，真正應該追求的可能不是單純把房價推高，而是合理住宅供應、良好基礎設施、可負擔的城市服務、健康的商業環境及可持續的財政。這些因素長期才會形成一個健康的房地產市場。
租客可能與業主有完全不同的答案，這也是華人社區討論房屋問題時經常被忽略的一點。假設一個政策讓一個地區的土地價值上升，對現有業主而言，可能是好消息，但對準備買第一套房的人，可能是壞消息，對租客而言，又可能完全不同。因此，我們不能簡單地說「華人最關心房價。」應該問「哪一類華人？」
業主希望資產穩定、地稅合理、社區維持吸引力。首次置業者希望房價不要太高。租客希望租金和住房供應合理。小商戶希望租金、稅費及經營成本不要過高。長者希望退休後可以負擔房屋和城市生活成本。年輕家庭希望房屋、交通、托兒、教育及生活成本可以承受。這就是為甚麼我們在這次市選中，不應該尋找一個模糊的「華人立場」。
那麼，10月26日這一票到底有沒有用？現在可以回答文章最初的問題：「有」。但不是「投給某某人，房價就會升。」，也不是「投給某某人，地稅就會下降。」，真正的影響方式，是更慢、更複雜的。你的選票決定誰進入市議會。市議會決定哪些政策得到支持。而政策影響土地使用、住宅供應、城市基礎設施和公共服務。城市預算決定需要多少收入。而這些因素最後可能影響你的生活成本、社區環境，以及長期房地產市場。所以，一票不是一個「房價按鈕」。它比較像是選擇誰坐在駕駛席上。
今年市選，請候選人不要只講口號，從現在開始，我們建議所有候選人回答幾個非常簡單的問題。
如果你說要增加住房：增加多少？在哪裡？什麼類型？何時完成？
如果你說要降低地稅：降低多少？少收多少錢？削減哪項開支？
如果你說要改善交通：哪一項交通服務？預算多少？何時完成？
如果你說要改善治安：增加多少資源？錢從哪裡來？
如果你說要保護現有社區：具體保護甚麼？會不會減少住房供應？如何平衡兩者？
這些問題並不複雜，但它們能夠把一句政治口號，變成一項可以檢驗的政策承諾。
此外，選民也應該問自己三個問題，10月26日前，每個華人家庭都可以問自己：
第一：我是業主、租客，還是準備買房的人？因為你的利益可能不同。
第二：我最關心的是房價，還是生活成本？兩者並不完全相同。
第三：我願意為哪些公共服務付多少錢？這才是最難的問題。
因為真正的市政政治，很少存在：「所有東西都增加，地稅卻完全不增加。」，政治真正要解決的是，我們願意付多少錢，換取甚麼樣的城市？所以，不要只問「我的房子值多少」
華人社區長期以來非常重視置業，這並沒有錯，房子是家庭生活，也是很多家庭的重要財產，但到了2026年市選，我們也許應該把問題再放大一點。不要只問：「我的房子明年值多少？」，也要問：「四年後，我住在一個甚麼樣的城市？」。
有沒有合理的住宅供應？道路是否暢通？公共交通是否方便？社區是否安全？小商戶能不能生存？長者能不能獨立生活？年輕人能不能留下？城市有沒有能力支付自己的服務？而最後，還有一個最現實的問題：「這一切，需要我們付多少？」，市選真正重要的地方就在這裡。
房價不是市政府一個按鈕可以控制的，地稅也不是一句「減稅」就能解決的。但我們可以用選票選擇誰來決定土地怎樣使用，誰來制定城市預算，誰來決定公共服務的優先次序，誰來為四年後的結果負責。
所以，10月26日投下的一票，未必能讓你的房子明天升值，也未必能讓明年的地稅單立即變小。它至少決定了一件重要的事，未來四年，誰替你決定這座城市要花多少錢、怎樣發展，以及我們要共同生活在一個甚麼樣的地方。
而這，已經足以讓這一票變得非常重要。